La Comunidad de Madrid está considerando implementar un nuevo enfoque en su política de vivienda, específicamente en lo que respecta a la regulación del precio de los suelos destinados a la construcción de vivienda protegida (VPO). Esta iniciativa, impulsada por la presidenta Isabel Díaz Ayuso, busca establecer un precio máximo de venta para estos terrenos, que actualmente se dividen en dos categorías: Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB).
El Gobierno regional ha comenzado una serie de contactos informales con los actores involucrados, incluyendo promotores y gestoras de cooperativas, para discutir la inclusión de este ‘tope’ en la reforma del reglamento que se está preparando. Este reglamento, que no ha sido actualizado desde 2005, es crucial para definir cómo se gestionan los suelos destinados a la construcción de viviendas asequibles en la región.
### Contexto Actual de la Vivienda Protegida en Madrid
La VPO construida sobre suelos de propiedad privada se desarrolla en terrenos calificados como protegidos, lo que significa que el precio final de las viviendas está limitado. En Madrid, el precio del módulo, que determina el costo por metro cuadrado, varía entre 2.500 y 2.900 euros, mientras que el precio medio de una vivienda libre supera los 4.500 euros por metro cuadrado, según datos del Colegio de Registradores. Esto plantea un desafío significativo, ya que los costos de construcción y los gastos asociados hacen que sea inviable vender terrenos a precios superiores a 700-800 euros por metro cuadrado, según fuentes consultadas.
Sin embargo, se ha observado que muchas parcelas destinadas a viviendas asequibles se venden a precios más altos, especialmente a gestoras de cooperativas. Estas cooperativas, que funcionan como autopromotores, a menudo utilizan un mecanismo que les permite vender las viviendas a precios superiores a los permitidos por la ley. Este proceso implica fijar una aportación inicial conforme al precio máximo legal y luego realizar ampliaciones de capital para equilibrar las cuentas, lo que en la práctica puede considerarse un fraude de ley.
La preocupación por estas prácticas ha llevado al Ejecutivo regional a considerar cambios en la regulación. Se está explorando la posibilidad de establecer un límite en el precio del suelo, fijándolo en un porcentaje del valor máximo de venta de las futuras viviendas, con propuestas que sugieren un 20% para VPPB y un 25% para VPPL. Esta limitación ya existió en el pasado en la Comunidad de Madrid, pero fue eliminada, y su reintroducción busca evitar la especulación en estos terrenos.
### Opiniones Divididas en el Sector Inmobiliario
La propuesta de establecer un precio máximo para el suelo ha generado opiniones encontradas entre los diferentes actores del sector inmobiliario. Por un lado, algunos propietarios de parcelas, así como grandes promotoras, se oponen a la medida, argumentando que la venta de terrenos a precios ‘topados’ podría resultar en pérdidas, especialmente considerando los gastos de urbanización que ya han asumido.
Por otro lado, algunas gestoras de cooperativas apoyan la medida, ya que el mecanismo de ampliaciones de capital les permite competir por suelos que un promotor tradicional no podría adquirir. Sin embargo, la Asociación de Gestoras de Viviendas, que representa a estas cooperativas, ha manifestado su apoyo a la regulación, al igual que aquellos promotores que no acumulan suelo, sino que adquieren parcelas de forma individual para cada proyecto.
Un destacado del sector promotor ha sugerido que la solución a los problemas actuales sería prohibir por ley que las cooperativas abusen del mecanismo de ampliaciones de capital, lo que podría resolver el problema de raíz. En contraste, otro directivo ha señalado que es necesario regular el precio del suelo, dado que ya existe un control sobre el precio de la vivienda final. Este directivo argumenta que, teniendo en cuenta los costos actuales de construcción y los márgenes industriales, el valor restante debería ser el precio máximo de venta de la parcela, lo que permitiría una competencia más equitativa en los procesos de venta.
### Cambios en la Regulación y su Impacto
Uno de los aspectos clave de la reforma del reglamento de VPO en la Comunidad de Madrid es la intención de introducir una disposición transitoria que exima de estos ‘topes’ a aquellos planeamientos que están cerca de completar sus fases de desarrollo. Esto significa que los grandes desarrollos urbanísticos de la capital, como los Desarrollos del Sureste, podrían quedar excluidos de las limitaciones propuestas.
La implementación de estas reformas podría tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Madrid, afectando tanto a la oferta de viviendas protegidas como a la dinámica de precios en el sector. La regulación del precio del suelo podría ayudar a frenar la especulación y hacer que la vivienda protegida sea más accesible para los ciudadanos, aunque también plantea desafíos y preocupaciones para los actores del sector que dependen de la venta de terrenos a precios de mercado.
A medida que se avanza en la elaboración del nuevo reglamento, será crucial observar cómo se desarrollan las negociaciones y qué medidas finales se implementan para equilibrar los intereses de todos los involucrados en el sector de la vivienda en Madrid.
